上周，珠海部分樓盤開盤，現(xiàn)場(chǎng)看上去人氣不俗，有銷售宣稱樓盤一推貨幾近售罄，還有樓盤價(jià)格上漲。還有人稱，珠海樓市小陽(yáng)春重現(xiàn)�，F(xiàn)實(shí)情況是否如此？南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)格5年社保的最強(qiáng)限制中，珠海樓市談全面復(fù)蘇還尚早。

部分高價(jià)地項(xiàng)目已經(jīng)掙扎在成本線上甚至以下，部分商業(yè)項(xiàng)目甚至把銷售速度減慢。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士告訴南都記者，目前珠海銷售最為理想的斗門區(qū)域，主要是人才政策放松、網(wǎng)簽限制放松、銀行利率放松、一二手聯(lián)動(dòng)渠道變化所導(dǎo)致。而目前該區(qū)域部分樓盤的客群占比已經(jīng)從剛需客為主變成了投資客與剛需客對(duì)半，甚至有樓盤最高投資客占比達(dá)6成。

網(wǎng)簽尚未公布，實(shí)際銷量待考

近期，一些樓盤陸續(xù)開始推售開盤甚至連夜開盤。例如，位于珠海唐家科創(chuàng)北圍的萬(wàn)科翡翠中央連夜開盤。據(jù)了解，這一項(xiàng)目對(duì)外號(hào)稱帶精裝均價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米開售，此前的備案價(jià)大約2.7萬(wàn)元/平方米。本次開盤首推的是翡玲苑1棟和4棟，共94套房源，產(chǎn)品為建筑面積約95-109平方米的三房和四房。雖然銷控上顯示銷售超過(guò)8成，但目前網(wǎng)簽上尚未體現(xiàn)。

不過(guò)，南都記者進(jìn)一步向銷售了解到，該項(xiàng)目允許采取一成首付的方式，剩余首付在規(guī)定期限內(nèi)支付，同時(shí)當(dāng)天最低成交價(jià)僅2.1萬(wàn)元/平方米起。有購(gòu)房者表示，這一價(jià)格目前是主流價(jià)格，過(guò)年前龍湖天鉅等項(xiàng)目特價(jià)房也是從2.1萬(wàn)元/平方米起步，而該區(qū)域最高地價(jià)項(xiàng)目之一雅居樂(lè)國(guó)際花園重新對(duì)外的吹風(fēng)價(jià)也在2.2萬(wàn)元/平方米起。

除了這一樓盤外，斗門和金灣也有樓盤選擇開盤。金灣龍湖龍光首開·湖城大境被傳出幾乎售罄的消息。銷售人員介紹，該項(xiàng)目加推花園洋房，均價(jià)約為2.5萬(wàn)元/平方米，帶裝修發(fā)售，本次推出的戶型為73-130平方米的兩房至四房。而斗門湖心路片區(qū)的海倫堡·湖心里依舊不斷加推，門口一度排長(zhǎng)龍。而該盤加推1棟1單元，帶裝修均價(jià)約1.55萬(wàn)元/平方米。戶型則為105-124平方米的三房和四房。

而這些項(xiàng)目目前的銷售情況均未在網(wǎng)簽上有所顯示，預(yù)計(jì)要等到網(wǎng)簽成交后才能知道這個(gè)“小陽(yáng)春”含金量如何。

部分樓盤成交依舊掙扎

若從地價(jià)來(lái)思考珠海樓市的含金量，那么明顯不算達(dá)標(biāo)。以上述的翡翠中央為例，雖然該項(xiàng)目帶裝修2.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格在唐家北圍片區(qū)不算最低，但考慮到該項(xiàng)目的樓面地價(jià)接近2萬(wàn)元/平方米，因此有業(yè)內(nèi)人士稱這幾乎是成本價(jià)賣樓。

這并非最慘淡的一幕。就在這個(gè)項(xiàng)目的不遠(yuǎn)處，一度以項(xiàng)目調(diào)整為由的雅居樂(lè)國(guó)際花園重新納客時(shí)，對(duì)外銷售口風(fēng)一度低至2.1萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米起，與其2.8萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)及前期3.2萬(wàn)-3.4萬(wàn)元/平方米的首次開盤價(jià)格，無(wú)疑稱得上為割肉發(fā)售。而該區(qū)域多個(gè)樓盤的樓面地價(jià)偏高，進(jìn)一步限制了該區(qū)域的賣樓利潤(rùn)。

即使割肉也不代表能成交，部分項(xiàng)目甚至面臨無(wú)法成交的窘?jīng)r。在保稅區(qū)、橫琴等區(qū)域，受到商用物業(yè)不能作為住宅使用的整改禁令影響，不少以前主打“商住兩用”的商業(yè)項(xiàng)目紛紛選擇閉門謝客，或者采取更為低調(diào)的銷售方式。還有業(yè)內(nèi)人士透露，部分項(xiàng)目面臨大規(guī)模整改，連樣板間等都不能出現(xiàn)獨(dú)立廁所，即使有項(xiàng)目已經(jīng)獲得預(yù)售證等，都被迫把隔層重新打掉……“整個(gè)商用公寓市場(chǎng)幾乎死掉”，有人如此評(píng)論。

斗門樓市投資客大增

雖然市場(chǎng)回暖還為時(shí)尚早，但受到多個(gè)因素的影響，斗門近日樓市成交數(shù)據(jù)亮眼，在金灣銷售走低的時(shí)候，斗門在此前公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，也是成交排名靠前的那一個(gè)。南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，這與斗門的人才政策放松有關(guān)。有銷售人員稱，只需要1年社保即可購(gòu)房，可以在繳納房款后等一年社保繳納完畢即可過(guò)戶。但在實(shí)際操作中，還有中介表示，現(xiàn)在不需要社保，只需要通過(guò)人才證明即可購(gòu)房，還稱一定能成功操作。

同樣是放寬購(gòu)房門檻，金灣由于區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)偏高、后續(xù)網(wǎng)簽速度緩慢等原因，目前從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看不及斗門。而斗門方面則并未在網(wǎng)簽上有所限制，有人稱幾乎是秒過(guò)，這與目前斗門的庫(kù)存偏高有關(guān)系。合富研究院分析師梁文燦告訴南都記者，目前斗門網(wǎng)簽速度可謂全市最快，金灣的項(xiàng)目則受價(jià)格的影響而很難過(guò)會(huì)，“斗門庫(kù)存量目前依舊偏高，這或許與政府極力去庫(kù)存有一定關(guān)系”，他表示。

此外，他還透露，由于原本銷售不錯(cuò)的商用項(xiàng)目遭受打壓，成交幾乎忽略不計(jì)，加上斗門部分項(xiàng)目急于消化存貨，開出較高的銷售傭金，使得不少二級(jí)甚至三級(jí)渠道商紛紛涌去斗門賣房。這樣的情況下，原本在禁令下依靠本地剛需和改善購(gòu)房者消化的斗門，近期成為了冉冉升起的銷售新星，促使這一轉(zhuǎn)變的是不受限制的投資客。

梁文燦表示，監(jiān)控中的斗門樓盤已經(jīng)有不少是珠海本地剛需客和外地投資客對(duì)半分，比例各為一半，甚至在海倫堡·湖心里等樓盤中，最大的外地投資客與本地剛需客比例為6：4�！斑@也是為什么部分樓盤原本從毛坯發(fā)售改變?yōu)閹аb修發(fā)售”，他表示如湖心里這一項(xiàng)目，原本為了降低總價(jià)，從帶裝修發(fā)售改為1.35萬(wàn)元/平方米的毛坯價(jià)發(fā)售，對(duì)于部分無(wú)法承受高總價(jià)的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑更容易上車，但在市場(chǎng)客群邏輯發(fā)生變化后，該項(xiàng)目又從毛坯價(jià)變?yōu)閹аb修價(jià)1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米發(fā)售，這也能側(cè)面反映客群的變化。

但他表示，目前雖然個(gè)盤出現(xiàn)一些回暖的跡象，但對(duì)于整個(gè)珠海樓市來(lái)說(shuō)，全面回暖還是為時(shí)尚早，不少高價(jià)地皮依舊面臨較大的銷售壓力，只能用時(shí)間換空間。除了樓價(jià)外，他認(rèn)為剛需應(yīng)該更注重利率的變化，以及政策層面的變化。“暫時(shí)除了斗門外，其他區(qū)域尤其是市區(qū)的限制依舊非常多，短期暫未見到放松的可能”，他表示。

利率下調(diào)，促使部分購(gòu)房者不再觀望

除了上述原因?qū)е聜�(gè)盤出現(xiàn)一些回暖跡象外，利率的下降也是其中一個(gè)推手。南都記者詢問(wèn)部分銀行和根據(jù)融360網(wǎng)上房貸利率參考時(shí)發(fā)現(xiàn)，珠海此前首套房普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上增加20%-30%，這使得不少欲要買房的購(gòu)房者打消念頭。但近期珠海的首套房銀行利率已經(jīng)出現(xiàn)僅在基準(zhǔn)利率上上浮10%。這無(wú)疑能為不少置業(yè)者帶來(lái)實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠。

例如工商、交通、招商、郵政等銀行已經(jīng)把首套房利率下調(diào)到上浮10%；中信銀行下調(diào)至僅上浮8%；甚至廣發(fā)和農(nóng)商銀行的首套房貸已經(jīng)下調(diào)到僅上浮5%。上浮10%及以下的利率已經(jīng)成為了銀行首套房貸款的主流利率水平。

有購(gòu)房者表示，與開發(fā)商欲蓋彌彰的降價(jià)相比，銀行利率的下調(diào)更容易促使自己購(gòu)房，因?yàn)橄喈?dāng)于房子降價(jià)了。