一直以來(lái)，廣州二手樓市成交量都有超過(guò)一手成交趨勢(shì)。不過(guò)，隨著近一兩年的樓市調(diào)整，二手房屋價(jià)值逐漸回歸，成交量有所回落。據(jù)廣州鏈家監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，今年1~4月廣州二手住宅網(wǎng)簽量約3.3萬(wàn)套，同比減少17.0%。此外，隨著“330”時(shí)限到期，符合資格入市的買(mǎi)家數(shù)量增多，買(mǎi)賣(mài)雙方平衡關(guān)系有了微妙變化，買(mǎi)家壓價(jià)空間進(jìn)一步收窄。

1/3板塊均價(jià)同比下滑

廣州鏈家研究院根據(jù)該公司在2018、2019年前4個(gè)月促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易個(gè)案，跟蹤對(duì)應(yīng)區(qū)域內(nèi)各板塊的成交均價(jià)變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)，37個(gè)板塊內(nèi)，有12個(gè)板塊均價(jià)同比下跌，占1/3，市區(qū)、郊區(qū)皆有。廣州鏈家市場(chǎng)戰(zhàn)略官周峰分析，經(jīng)歷了2018年的市場(chǎng)調(diào)整后，房屋價(jià)值或多或少實(shí)現(xiàn)“回歸”，特別是部分老城區(qū)內(nèi)樓齡超長(zhǎng)的樓梯房或新區(qū)供應(yīng)量過(guò)大的電梯房，表現(xiàn)更為明顯。未來(lái)一年內(nèi)，廣州二手市場(chǎng)仍將維持振蕩格局，整體單邊上漲的局面難再出現(xiàn)。

周峰認(rèn)為，2017年“330”后執(zhí)行的“2年限售”政策，讓2017年4~12月過(guò)戶的9.9萬(wàn)套和2018年的10.3萬(wàn)套二手住宅進(jìn)入“限售庫(kù)”（一手住宅等候轉(zhuǎn)讓的時(shí)間更長(zhǎng)），令正常供應(yīng)有所減少。與此同時(shí)，2019年1月央行降準(zhǔn)后，銀行對(duì)申請(qǐng)客戶貸款的審批和放款明顯加快，也增強(qiáng)了業(yè)主對(duì)后市看好的信心。部分業(yè)主在春節(jié)后的放盤(pán)意向，取決于地產(chǎn)中介對(duì)其持有房源的維護(hù)程度和投入推廣的力度，譬如獨(dú)家盤(pán)保證金及網(wǎng)站展位推動(dòng)等，也導(dǎo)致各個(gè)品牌中介之間的房源儲(chǔ)備量出現(xiàn)較大落差。

買(mǎi)家還價(jià)壓價(jià)空間收窄

2018年是一個(gè)買(mǎi)家比較容易“壓價(jià)”的年份，平均壓價(jià)幅度在5%左右，11月、12月該指標(biāo)接近7%。2019年前4個(gè)月，隨著符合資格入市的買(mǎi)家數(shù)量增多，潛在客戶發(fā)現(xiàn)對(duì)這個(gè)動(dòng)作的“執(zhí)行難度”開(kāi)始增加。據(jù)廣州鏈家促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)，總體二手住宅套均總價(jià)從2018年11月的234萬(wàn)元上升至2019年4月的265萬(wàn)元，近段時(shí)間換房客群體有所壯大。同樣在這半年期間，壓價(jià)幅度則從最高的6.8%逐步回落到今年4月的3.8%。

周峰分析，二手市場(chǎng)從較深調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)闃?gòu)筑底部后的能量釋放，對(duì)小業(yè)主有最為直觀的感知，就是經(jīng)紀(jì)人帶看客戶量的增加，今年3月廣州鏈家的帶看客戶量達(dá)到過(guò)去一年的高位，4月的帶看客量也與2018年7月持平。就具體某個(gè)潛在客戶而言，會(huì)發(fā)現(xiàn)自己與看中物業(yè)之間并非“單對(duì)單”的關(guān)系，還有其他準(zhǔn)客戶在進(jìn)行著看房和談價(jià)的動(dòng)作，故業(yè)主在價(jià)格讓步的“合理性”上會(huì)“打折”。

有中介人士認(rèn)為，二手房市場(chǎng)的潛在客戶仍會(huì)被分流到新房領(lǐng)域，特別是資金儲(chǔ)備量不算大的剛需客戶，“向外走”的意愿度稍大一些。而在2018年下半年售出原有物業(yè)，等待合適機(jī)會(huì)的“換房客”，則更愿意借助信貸外力，在原區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)改善生活環(huán)境的計(jì)劃。周峰預(yù)期5月的二手房套均面積將在76平方米附近，略高于今年前4個(gè)月74.5平方米的水平，增城、番禺兩區(qū)仍是二手房客戶的首選之地。