7月拉開(kāi)帷幕，樓市半年報(bào)出爐。2019年上半年，杭州市區(qū)共成交商品房60908套，較去年同期下降了20%；同時(shí)，全市商品房庫(kù)存達(dá)80428套（截至6月30日），同比去年增長(zhǎng)了8%，而二手房掛牌量也超過(guò)了8萬(wàn)套，其中住宅超過(guò)6萬(wàn)套，二手市場(chǎng)存量進(jìn)一步增加。

總體而言，今年上半年的杭州樓市還是平穩(wěn)、活躍的。尤其進(jìn)入年中，各大開(kāi)發(fā)商為沖刺業(yè)績(jī)，集中發(fā)力，加快出貨，使得一手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、熱度回升。從登記搖號(hào)的熱門(mén)樓盤(pán)來(lái)看，性?xún)r(jià)比高的剛需盤(pán)以及均好性顯著的改善型樓盤(pán)最受歡迎。

進(jìn)入7月，雖然火爆的翡翠城梧桐郡收官，但人氣同樣很旺的御東方園（推廣名：杭房城發(fā)·御東方）、白洋港城（推廣名：上實(shí)·海上海）等已經(jīng)進(jìn)入視野，還有好幾個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，多個(gè)全新的高品質(zhì)改善盤(pán)也將面市……對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期下，下半場(chǎng)依然有不少選擇值得期待。

“紅盤(pán)”不止一個(gè)，等等都會(huì)有的

上周末，翡翠城梧桐郡選房結(jié)束，284套房源僅兩組棄號(hào)，再度顯示了近期剛需市場(chǎng)的熱度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年類(lèi)似的總價(jià)200萬(wàn)元以?xún)?nèi)以及200萬(wàn)-300萬(wàn)元段的剛需項(xiàng)目非常受歡迎，中簽率在個(gè)位數(shù)的項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)。

下半年，還有哪些“1”字頭、“2”字頭的樓盤(pán)可以買(mǎi)？這是剛需購(gòu)房者最常問(wèn)的問(wèn)題。從已經(jīng)公布的預(yù)售證及開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售計(jì)劃看，后續(xù)還有不少“紅盤(pán)”將陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，這些已經(jīng)被檢驗(yàn)過(guò)人氣的項(xiàng)目，都是購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注的選項(xiàng)。

如這周剛剛領(lǐng)出預(yù)售證的御東方園（推廣名：杭房城發(fā)·御東方）和白洋港城（推廣名：上實(shí)·海上海），就快速成為焦點(diǎn)。前者位于主城區(qū)長(zhǎng)睦板塊，加推187套，均價(jià)26300元/平方米（含裝修標(biāo)準(zhǔn)3300元/平方米），戶(hù)型面積96-124平方米，其中96-98平方米戶(hù)型有94套，大部分房源總價(jià)在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)；今年5月首開(kāi)時(shí)，中簽率僅13.9%，在主城區(qū)內(nèi)單價(jià)“2”字頭的商品房項(xiàng)目的確不多了。后者屬于余杭良渚，加推296套108-120平方米的高層房源，均價(jià)24600元/平方米（毛坯），總價(jià)從260多萬(wàn)至310多萬(wàn)不等；這是該項(xiàng)目時(shí)隔一年半后再領(lǐng)高層預(yù)售證，為二期房源，相比周邊已經(jīng)爬上3萬(wàn)元/平方米的二手房?jī)r(jià)，加上準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)，被眾多購(gòu)房者視作接棒翡翠城梧桐郡的“大熱門(mén)”。

除了以上這些，大家稍做等待，還有不少熱門(mén)樓盤(pán)將陸續(xù)加推。

像位于地鐵1號(hào)線(xiàn)七堡站地鐵上蓋的楊柳郡園（推廣名：地鐵綠城·楊柳郡），在幾經(jīng)熱銷(xiāo)后，大家都在等著最后一批四期房源面市，其中有45-75平方米的小戶(hù)型預(yù)計(jì)總價(jià)在200萬(wàn)元左右，還自帶主城區(qū)、地鐵房等優(yōu)勢(shì)，非常吸引剛需購(gòu)房者的目光；而另外一批106-138平方米的房源，也兼具了改善的需求，對(duì)比板塊內(nèi)在售商品房4萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格段依然誘人。

在主城區(qū)掃一圈，另一個(gè)高性?xún)r(jià)比板塊應(yīng)該就是三墩北。這個(gè)位于西湖區(qū)、銜接著未來(lái)科技城、紫金港的新興板塊已經(jīng)積累了不少人氣，前期云谷公寓（推廣名：萬(wàn)科融信·西雅圖）、紫西花語(yǔ)城（推廣名：中國(guó)鐵建·西湖國(guó)際城）等項(xiàng)目都成為“紅盤(pán)”代名詞，目前板塊內(nèi)在售的樓盤(pán)同樣很“吃香”，一個(gè)主要原因還是價(jià)格。據(jù)了解，在售的云湖臺(tái)公寓（推廣名：綠都·云和湖）以及天境福�。ㄍ茝V名：銀城·云谷天境）高層價(jià)格都維持在26000多元/平方米（含裝修），戶(hù)型面積有約89方的小戶(hù)型，也有107平方米、126平方米的產(chǎn)品，大部分總價(jià)可以控制在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)，即便是洋房產(chǎn)品，總價(jià)也在400萬(wàn)元左右，剛需或者改善購(gòu)房者都適合。

此外，余杭區(qū)內(nèi)未來(lái)科技城、良渚板塊、星橋的一眾熱門(mén)項(xiàng)目也被購(gòu)房者翹首以盼。未來(lái)科技城閑林的翡翠城梧桐郡還有5幢毛坯房源未售，預(yù)計(jì)價(jià)格依然保持22000多元/平方米，這次沒(méi)能買(mǎi)到，接下來(lái)還有機(jī)會(huì)；良渚板塊內(nèi)還有和光塵樾軒（推廣名：保利融信·和光塵樾）、煙雨頤和江南府（推廣名：北大資源·頤和江南）、康良祥云府（推廣名：中糧·夢(mèng)棲祥云）等樓盤(pán)有房源待加推，目前高層精裝房源價(jià)格在24000-26000元/平方米；還有一個(gè)星橋的天都城，這個(gè)開(kāi)發(fā)了近20年、體量堪比衛(wèi)星城的超級(jí)大盤(pán)，至今仍是市場(chǎng)中難得的“1”字頭樓盤(pán)，所以前幾次開(kāi)盤(pán)中簽率都是個(gè)位數(shù)，目前還剩最后一點(diǎn)房源，剛需購(gòu)房者需要牢牢盯住了。

而蕭山區(qū)，剛剛結(jié)束登記的樂(lè)虹灣（推廣名：金地濱江萬(wàn)科·悅虹灣）、寧東擁潮府（推廣名：濱江新希望·擁潮府）精裝房源均價(jià)維持在3萬(wàn)多元/平方米，但有不少小戶(hù)型，總價(jià)可控，又有地鐵資源，所以備受關(guān)注，中簽率也不高，好在后續(xù)還有房源，購(gòu)房者下半年還有機(jī)會(huì)。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售”本月起面市

老盤(pán)續(xù)推有看點(diǎn)，純新盤(pán)面市對(duì)整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)而言更是生力軍。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目面市或許就會(huì)掀起一股熱潮。

自2017年8月土拍市場(chǎng)推出新規(guī)：當(dāng)溢價(jià)率觸頂（50%）時(shí)，地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售，即“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。杭州市場(chǎng)上有20個(gè)項(xiàng)目被要求現(xiàn)房銷(xiāo)售。

時(shí)間轉(zhuǎn)過(guò)兩年，這些項(xiàng)目終于結(jié)頂、準(zhǔn)備面市。這當(dāng)中，位于余杭崇賢的新項(xiàng)目（推廣名：遠(yuǎn)洋路勁·上河宸章）將作為首個(gè)入市的現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目，老早做起了推廣，636套房源一次性出清、高層房源單價(jià)預(yù)計(jì)在2萬(wàn)元以?xún)?nèi)、總價(jià)200萬(wàn)元左右等信息已經(jīng)被廣而告之。根據(jù)銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，項(xiàng)目在6月底開(kāi)盤(pán)，雖然至今還沒(méi)拿到預(yù)售證，但預(yù)計(jì)也快了，這個(gè)月肯定會(huì)面市。這對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)又是一場(chǎng)搖號(hào)“盛事”。

相比拿地樓面價(jià)12999元/平方米，上河宸章的開(kāi)盤(pán)定價(jià)低于預(yù)期，借現(xiàn)房突破限價(jià)的想法并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，這也給后續(xù)面市的現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目定了一個(gè)基調(diào)，預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)盤(pán)的多個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目也將維持板塊的在售價(jià)格體系。如位于大江東的項(xiàng)目（推廣名：杭房·悅東方）這個(gè)月可能會(huì)首開(kāi)，目前板塊內(nèi)在售新盤(pán)的均價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)元/平方米；下沙大學(xué)城北的水云城（推廣名：金地宋都·都會(huì)錢(qián)塘）西區(qū)剛剛售罄，但東區(qū)需要現(xiàn)房銷(xiāo)售，估計(jì)三季度也會(huì)開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在板塊內(nèi)的銷(xiāo)售均價(jià)同樣為“2”字頭；臨平新城還有一個(gè)項(xiàng)目（推廣名：中建·錦繡越府），有排屋、洋房和高層，目前高層已經(jīng)結(jié)頂，售樓部也開(kāi)放了，這個(gè)月會(huì)有樣板房呈現(xiàn)，不過(guò)開(kāi)盤(pán)需要等到四季度，高層的價(jià)格參考天都城，預(yù)計(jì)在18000元/平方米左右。

多個(gè)純新盤(pán)接棒中高端改善市場(chǎng)

有人總結(jié)上半年的杭州樓市，不缺剛需，缺的是600萬(wàn)-800萬(wàn)級(jí)的中高端改善置業(yè)客群。實(shí)際情況是，目前杭州中高端改善樓盤(pán)的分化還是明顯的，個(gè)別熱門(mén)，但大部分人氣平平，隨著下半年更多改善新盤(pán)面市，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

在已知的新盤(pán)中，位于錢(qián)江新城南星橋的項(xiàng)目（推廣名：仁恒濱江園）、上塘板塊的項(xiàng)目（推廣名：金茂首開(kāi)·國(guó)樾）、景芳一帶的項(xiàng)目（推廣名：鳳起前潮）、濱江區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目（推廣名：時(shí)代·濱江悅、中�！ぴ棋罚�、未來(lái)科技城的低密項(xiàng)目（推廣名：綠城交投·湖畔雲(yún)廬）、湘湖的觀湖里（推廣名：濱江盛元·湘湖里）等都將在近期首度面市。其中，仁恒濱江園銷(xiāo)售信息都未定，不過(guò)參考周邊在售的上品華庭（推廣名：保利濱江·上品）等接近7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，應(yīng)該會(huì)保持差不多水平線(xiàn)；國(guó)樾主打118-150平方米的戶(hù)型，價(jià)格待定；鳳起前潮主力170平方米大戶(hù)型，價(jià)格未定，但預(yù)計(jì)總價(jià)段也不會(huì)低于600萬(wàn)；云宸只有139平方米一種戶(hù)型，預(yù)計(jì)總價(jià)700萬(wàn)元左右；濱江悅的戶(hù)型面積段在125-139平方米，毛坯產(chǎn)品，總價(jià)500萬(wàn)元起；此外，湖畔雲(yún)廬和湘湖里都是186平方米到200平方米以上的低密大戶(hù)型，無(wú)論價(jià)格段還是產(chǎn)品類(lèi)型，都適合終極改善，也更為小眾。

新盤(pán)扎堆面市、供應(yīng)量激增，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售壓力加大，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是好事，選擇余地大了，對(duì)比選項(xiàng)也多了，尤其是總價(jià)高、品質(zhì)要求也高的改善產(chǎn)品，不被焦慮所左右，精準(zhǔn)挑出最合適的，才是改善置業(yè)者最大的訴求。