有房企反映，一二線城市的拿地難度在加大，且項(xiàng)目面臨較大的盈利難題。

相比之下，三四線城市甚少在土地出讓中設(shè)限，盈利前景相對(duì)良好，因此頗受企業(yè)青睞。前8月，珠海的住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)到146.9%，佛山、嘉興、滄州、衢州、臺(tái)州等地的土地溢價(jià)率都在85%以上，且佛山和嘉興的土地出讓金已經(jīng)突破400億。

或開啟下一市場(chǎng)周期

三四線城市內(nèi)部也在分化。雖然部分三四線城市土地市場(chǎng)仍然火熱，但中西部、東北等區(qū)域的一些城市，土地市場(chǎng)仍然冷淡。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前8月，寧夏中衛(wèi)僅在公開市場(chǎng)成交一宗土地，溢價(jià)率為零，土地總價(jià)為1140萬元；陜西銅川則成交兩宗土地，同樣是底價(jià)成交；東北地區(qū)的通化、鐵嶺、雙鴨山同樣是零溢價(jià)成交。

有分析人士指出，這種情況的背后，反映出三四線城市庫存狀況的巨大差別。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國商品房庫存規(guī)模在2016年2月達(dá)到頂點(diǎn)，此后隨著供地節(jié)奏放緩，以及市場(chǎng)升溫，總庫存逐漸下降。到今年7月末，全國商品房待售面積為6.3億平方米，比高點(diǎn)下降了約1億平方米，降幅約14%。已經(jīng)恢復(fù)到2015年初的水平。

這其中，部分三四線城市的庫存下滑明顯，但仍有部分城市，庫存規(guī)模幾乎沒有變化。

庫存規(guī)模下降的城市，正是房企此輪布局的重點(diǎn)，也是承接熱點(diǎn)城市溢出需求的城市。按照某房企人士的說法，城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點(diǎn)之一。

目前尚難判斷三四線城市的庫存何時(shí)到達(dá)底部，但業(yè)界共識(shí)在于，當(dāng)本輪市場(chǎng)到達(dá)低點(diǎn)之后，部分三四線城市可參與開啟下一個(gè)增長(zhǎng)周期。部分機(jī)構(gòu)對(duì)此十分樂觀。

平安證券此前曾發(fā)布報(bào)告指出，2016年，三四線城市新開工面積和去化周期均低于全國平均水平。且從購買力來看，三四線城市人均可支配收入與房?jī)r(jià)比為6.4，遠(yuǎn)大于全國(4.7)和40個(gè)大中城市(3.9)。加之三四線樓市的庫存過剩局面已經(jīng)大為改善，因此將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

華泰證券更為樂觀，認(rèn)為三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經(jīng)被證偽。在供需關(guān)系相對(duì)合理的基礎(chǔ)上，三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。按照該機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，這個(gè)趨勢(shì)將可能持續(xù)3-5年。

若上述機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)被證實(shí)，那么三四線城市的土地市場(chǎng)熱度還將持續(xù)。至少到9月，這種熱度尚未有降溫跡象。

9月7日，安徽阜陽公開出讓經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、潁東區(qū)2宗商住用地，分別以49%和75%的溢價(jià)率競(jìng)出，樓面價(jià)分別為2915.5元/平方米和2739.4元/平方米。前一日，江門市一宗土地經(jīng)過44輪競(jìng)價(jià)被美的地產(chǎn)摘得，溢價(jià)率68.8%，樓面價(jià)達(dá)5571元/平方米。佛山三水于同期掛出的一宗商住地塊，樓面價(jià)約3615元/平方米，刷新區(qū)域起拍樓面價(jià)紀(jì)錄。